正常使用情况下，商品房质量的保修范围和最低保修期是多长时间？保修期内房屋出现质量问题应该由谁出钱维修？怎样才能更好地协调因保修期内房屋质量问题而造成的业主与物业公司矛盾？

    存在于业主、物业、开发商之间的这些问题，在山东省临沂市新出台的《临沂市物业质量保修金管理实施办法（试行）》(以下简称《管理办法》中，都可以找到解决方法。10月31日，记者从临沂市房产和住房保障局获悉，新的《管理办法》将在11月1日起正式实施，以开发商在房产部门办理商品房预售合同备案为准，此后未交纳保修金的项目，开发商不得将房屋交付业主，业主也有权拒绝接收。

    开发企业应一次性足额交存保修金

    《管理办法》中规定，物业质量保修金是指房地产开发企业按照规定比例向物业管理部门交存的，作为保修期内履行保修义务的保证资金。

    根据规定，房地产开发企业新建用于销售的物业，均应按规定交纳物业质量保修金。开发企业在办理商品房预售合同备案前，应当一次性足额向物业管理部门指定的账户按幢交存保修金。在商品房屋交付使用时，开发企业应当向业主出示保修金交存证明。未交纳保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收，相关部门不得办理商品房屋综合验收备案和房屋确权登记等手续。

    商品房保修期自交付之日起计算

    在物业保修期和保修范围内，物业出现质量问题，其开发企业应按规定要求予以维修。开发企业在接到有关维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应及时予以维修。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

    保修金存储最长年限为5年

    《管理办法》中对保修金的储存时间也做出了规定，最长年限为5年。保修期内，开发企业认真履行了相应保修义务的，没有使用保修金的，分阶段按保修金本息余额的一定比例退还开发企业。具体退还比例为：满2年退还本息余额的30%，满5年退还全部本息余额。

    如果出现物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截至保修期满仍有影响物业正常使用的遗留问题的，保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止；多次拒绝履行保修责任的，可延迟保修金的退还时间。

　  物业管理部门应定期公示保修金相关情况

    记者了解到，《管理办法》中规定了物业管理部门应当每年以相关业主方便查阅的形式定期公示相关保修金的交存、使用和退还等情况，接受业主和开发企业的监督。开发企业不按本办法规定交存保修金的，由物业管理部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，处以十万元以上三十万元以下的罚款，并把开发企业履行法定保修责任情况及保修金交存情况记入房地产开发企业信用档案，与其社会信用评价挂钩。

       
    质保金交多少  楼高楼低标准不同

    在质保金的缴存比例上，《办法》规定，房地产开发企业新建用于销售的物业，均应按照建筑安装工程平均造价的3%—5%的比例缴存保修金。暂按如下标准执行：6层及以下的多层物业每平方米建筑面积交存30元，7至11层(含11层)的小高层物业每平方米建筑面积交存50元，12至17层(含17层)的高层物业每平方米建筑面积交存70元，18层(含18层)以上的高层物业每平方米建筑面积交存90元。

    《办法》同时规定，开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系良好，可适当降低保修金收取标准，但最终实际交存比例最低不得低于物业建筑安装总造价的1%，开发企业购买了工程质量责任保险的，所承保物业可以不交存保修金。

    房屋保修期怎么算 从交房之日开始

    质保金主要针对保修期内的质量问题而设立的。因此，如果业主想使用物业质保金，首先就要了解商品房屋的保修范围和最低保修期限。

    《办法》中明确说明，商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限，主要包括：屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

    其他项目的保修期限和保修范围，由买卖双方在商品房屋销售合同和质量保证书中约定。

    怎么申请质保金 一户业主也可单独申请

    在质保金申请与使用方面，《细则》规定，当业主家中专有部位发生可以使用质保金的情形时，如墙壁裂缝、水管漏水等，可直接提出保修金使用申请，不必非得公共部位出问题时才能申请。

    物业共用部位、共用设施设备出现可以使用质保金的情形时，由物业服务企业、业主委员会向物业管理部门申请使用质保金；业主委员会尚未成立的，可由物业服务企业和业主推选的业主代表向物业管理部门申请使用质保金。

    物业管理部门接到申请后，应向房地产开发企业进行核实，并对申请事项进行审查，经核实审查决定使用质保金的，应当确定由物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。

    发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并保存相关证据，在责任认定明确后，符合本办法规定的质保金使用情形的，可以申请使用质保金清偿。

    不过，因为业主装修不当或擅自改动房屋结构以及因不可抗力造成的房屋质量问题，无法申请物业质量质保金。

    开发商不交质保金怎么办 最高可罚款30万

    《办法》规定，开发企业不按规定交存质保金的，由物业管理部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

    质保金存储最长期限为5年，期间如果开发企业正常履行保修义务，没有使用保修金的，质保金可以按比例退还，具体比例为：满2年退还本息余额的30%，满5年退还全部本息余额。

    如果在物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截至保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，质保金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。此外，开发企业多次拒绝履行保修责任的，质保金也将延迟退还。