随着近几年我市城市房地产业的快速发展和多数物业小区岛外居民较多，且大多集中在冬季短期居住的特点，对物业管理和社区管理工作提出了更高的要求。自今年除夕三亚湾兰海五期小区（美丽新海岸）及周边铂尔曼等3家酒店发生停电事件后，市住建局在国家、省有关法律法规的基础上，专门制定了新的《三亚市物业管理实施办法》，旨在进一步规范物业管理活动，维护广大业主和物业服务企业的合法权益。
　　

    近日，市政府召开政府常务会议研究通过新的《三亚市物业管理实施办法（试行）》（以下简称办法）。该办法共8章58条。该办法进一步明确区管理委员会、镇人民政府、村（居）民委员会、住房和城乡建设部门以及各职能部门在物业管理中的职能；业主和业主委员会职责；建立物业管理联席会议制度、履约保证金制度和物业矛盾纠纷解决机制；对突发事件的处理、对公用设施设备维修改造、维修基金使用等六大方面内容和特点都作出了明确规定。有关部门负责人表示，该办法突出了三亚物业管理的特点、符合广大业主的需求，解决了长期以来全市物业管理工作中存在的问题。
　　　　
    明确区、镇、村（居）委会在物业管理中的职能

    办法规定，市住房和城乡建设行政部门是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的管理、监督和指导。

    村（居）民委员会、区管理委员会、镇人民政府、公安、工商、执法、物价、消防和专业经营性单位应当协助市住房和城乡建设行政部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。

    记者了解到，长期以来，我市各区管理委员会、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会在物业管理中的职责不是很明确，物业管理没有完全纳入社区管理中。一些小区，特别是一些新建小区成了管理的盲区，单靠物业行政主管部门很难做好各方面管理工作，这也不利于我市城市管理的健康发展。1997年修订的《物业管理条例》将街道办事处、乡镇人民政府与房管部门并列为业主大会的监督管理机构，而三亚城区中不设街道办事处，这方面的监督管理应由区管理委员会承担。因此实行“条块结合、以块为主、属地化管理”，已成为加强小区综合管理、解决小区诸多矛盾的一个重要手段。　

　　　　　
    建立物业管理联席会议制度

    本市实行市、区（镇）两级物业管理联席会议制度。

    市级物业管理联席会议主席由市政府协调城建工作的副秘书长担任，成员由区管理委员会或镇人民政府、市政府相关部门等各方代表组成。

    区（镇）级物业管理联席会议主席由区（镇）行政负责人担任，成员由区管理委员会或镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、市政府相关部门和相关专业经营单位等各方代表组成。

    区（镇）级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。

    市级物业管理联席会议由市政府负责组织召集，区（镇）物业管理联席会议由区管理委员会或镇人民政府负责组织召集。

    物业管理联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届、履行物业服务合同、物业服务企业在退出和交接、治安、计生等九个方面的问题。
　　　　　　
    建立应急处理机制

    记者了解到，该办法出台的其中的一个亮点是为有效处置由于安全、停水、停电、停气等原因引发的突发事件，规范了物业服务企业与政府部门、相关专业经营单位的应急预案和应急处理机制。

    办法明确规定，物业服务企业应定期检查或配合相关部门检查水、电、气等基础设备设施的运营情况，对可能存在的隐患要及时发现、及时处理，并告知业主。

    物业服务企业应建立基础设备设施运营应急预案，在入住高峰期到来之前进行水、电、气等基础设备设施满负荷运转应急演练。当突发事件发生时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向政府热线和有关部门报告，并积极配合有关部门开展工作。
　　　　　　
    建立物业管理服务活动与社区管理相结合机制

    该办法第二十三条指出，物业服务企业应当积极配合区管理委员会、镇人民政府和村（居）民委员会开展计划生育、流动人口管理等社会事务工作。

    政府有关部门、区管理委员会、镇人民政府和村（居）民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动。

    记者了解到，新出台的物业管理实施办法明确了业主委员会、物业服务企业的职责，特别是增加了业主委员会、服务企业协助公安机关、区管理委员会、镇人民政府和村（居）民委员会做好社会治安、社会稳定、人口与计划生育及创建文明社区等社会事务工作。
　　　　　　
    建立物业矛盾纠纷解决机制

    办法第四十九条、五十条、五十五条分别明确了业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在各自角色的法律义务和责任。

    市住建局物业管理科科长张贵杰介绍，随着新建物业小区的发展，业主、开发建设企业、物业服务企业之间的纠纷逐步增多。为了依法、公平、合理地解决物业服务纠纷，本办法规范了物业纠纷的解决渠道，即物业矛盾纠纷可以采取协商、调解、仲裁、行政复议和诉讼等途径解决。
　　　　　　
    建立履约保证金制度

    “被选聘和续聘的物业服务企业向市物业行政主管部门办理物业服务合同备案时，应同时缴纳物业管理服务履约保证金。”

    据张贵杰说，为了保护好广大业主的利益，物业服务企业在备案时要在市住建局专用账户上提前上缴物业服务费的履约保证金，目的是要求新聘、续聘的物业服务企业签订合同之前必须认真考虑自身管理和服务的能力，在签定合同后必须严格履行合同条款，否则将对履约物业服务企业的履约保证金予以扣减处理，这样可增强物业企业负责人的责任意识。

    此外，物业服务企业在没违约的情况下退出该物业管理项目后，由市物业行政主管部门按银行同期活期利率一同返回物业服务企业物业管理服务履约保证金。

    另据了解，办法还对业主的权利和义务，产权式酒店召开业主大会，物业服务企业诚信服务，前期物业招投标，公共部分、公共设施的维护养护，专项维修基金的交存，物业服务费预交等内容做了更加明确的规定。