杨永敏/《海峡都市报》/20110318

    公共绿地未种植、共用设备未配套等，这些开发遗留问题，往往成为前期物业和业主之间矛盾的导火索，而这一问题今后有望得到逐步解决。昨日，福州市发布《关于贯彻实施住房和城乡建设部〈物业承接查验办法〉的通知》，要求新承接的物业项目，物业公司与建设单位要做好物业项目的承接查验工作，重点要做好物业共用部位、共用设备、共用设施的现场检查和验收。业内认为，这将减少开发遗留问题给前期物业管理带来的困难和矛盾。

【新规背景】

    开发遗留问题激发业主和物业矛盾

    绿地、人造景观配套不完善，公共空间被变卖、占用，等等，这些开发遗留问题 经常成为业主和前，期 业之间矛盾的导火物索。由于前期物业是开发商选聘，或者是开发商的下属公司，因此业主往往找前期物业解决问题，引发业主和前期物业的矛盾。

    开发商未按承诺提供小区公共配套，业主的利益受到侵害。而对于物业企业而言，介入前期遗留问题的矛盾纠纷，他们感到诸多委屈。由于前期物业服务企业的选聘权在开发商，物业企业不得不对开发商“俯首称臣”，而业主大会成立后，对物业服务企业有续聘权，因此，面对前期物业管理的矛盾和纠纷，很多物业企业很无奈。

    此外，由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着手，导致大量开发遗留问题的存在。

【新规细则】

    重点查验共用部位、共用设备等

    根据福州市房管部门发布的通知，自《物业承接查验办法》（下简称《办法》）今年实施起，福州市新承接的物业项目，物业公司与建设单位要按要求，认真做好物业项目的承接查验工作，重点要做好物业共用部位、共用设备、共用设施的现场检查和验收，并做好查验记录。

    根据《办法》，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

    而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收等资料。物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。其中共用设施包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

    实施承接查验的物业，应当具备以下条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求等。

    物业企业有权拒收不符条件物业

    《办法》规定，物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承当相应的赔偿责任。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

    建设单位和物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承当赔偿责任。

    物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。