新闻联播的第一条新闻即开始关注城市规划的，这让身处该行业的各位设计师们不免有些吃惊。城市规划和建设的相关问题又一次回到大众舆论领域。
其中最引人注目的一条意见是：中国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
不再建设封闭住宅小区这一条意见被迅速放大。网友的吐槽声已经汇成一片海洋。
从此我家大门打开了！你是否赞同小区从封闭式管理，转变为开放式街区？《意见》中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。
这个《意见》方向是对的，想法是好的，因为欧洲大部分国家都是这样做的。但是有时候中国老百姓未必领情，也未必适合中国国情。
首先看看开放式街区优势：
增加交通道路，城市道路虽然不宽，但路网密集，交通通畅，避免车辆与行人拥挤在干道十字路口等待穿越。
可以极大提高大城市的通勤效率，进而提高劳动生产率，甚至多出来的车道可以在夜间转为停车泊位改造为自行车道或步行道，创造一种健康城市的生活理念。
实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，优化路网结构，促进城市土地的节约利用。
提供更多的停车泊位，小区和大院绿地也可以成为公共绿地，变相增加更多的公共设施。
对比下！开放式的街区存在哪些不得不说的问题：
1、道路与绿地所有权、使用权、收益权和补偿如何分配？
道路和绿地使用权和收益权
比如住宅小区规划红线内土地所有权属于全体业主，包括道路和绿地，未建的住宅可以将道路和绿地的土地剥离，但已建的住宅道路和绿地的使用权和收益权应当归全体业主，如果要开放，势必要解决使用权和收益权问题。
减少土地出让面积和资金
住宅小区开放后，小区道路和绿地都变成公共设施。对于新建住宅小区，当然可以仅限定住宅楼部分土地用于出让，而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地，但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。
如何确定道路和绿地和收益分配模式？
《物权法》“第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。“第七十四条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
道路和绿地也可以由政府收回道路和绿地所有权，但按照《物权法》规定“第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。“第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，需要给予业主相应补偿，不但衡量补偿计算标准不易，而且众口难调、难度不亚于拆迁。
如果政府不收回，收益权归属全体业主，无疑是一件很复杂的事情。
2、物业是否可以取消？物业费是否可以不交？小区是否安全？
已建住宅小区开放后，物业公司必然撤销，当然也没有物业费了。大家首先担心的是原住宅小区的安全管理，虽然可以增加监控摄像头全域监控，不过监控室肯定不是小区的了，也应当集中管理，变成政府的一项公共服务，现有监控设施的改造也需要一定的费用支出，看来都需要政府承担。
道路和绿地显然可以变成公共设施，但小区地下管网、配电房、垃圾房等的责任主体尚需明确，未来没有物业公司代表业委会行使管理责任，除了住宅楼内维修可以由社会化服务机构实施、业主自行或公共维修基金承担费用外，原小区内的地下管网等则需要政府市政部门重新划定管理边界和管理责任以及费用承担。毕竟如果道路和绿地变成公共设施，开膛破肚维修其地下管网都不是业主所能承担的。
另外，很多小区内部的道路是不规整的，小区内道路与小区外并行，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，包括拆除围墙、景观，都需要改造费用，承担主体也需要明确。
3、停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任如何处理？
住宅小区地下停车库一般占用住宅楼与小区道路和绿地地下空间，用于业主停车，通过刷卡进入，刷卡设施由物业公司管理并收费。
住宅小区开放后，社会车辆进入如何管理？地下车库以及刷卡设施由谁管理、维护？地下停车是否收费？收费权益如何分配？
虽然可以由业委会聘人管理、维护，管理维护成本不低，而且也需要与政府分享地下空间利用收益。
在中国城市规划设计研究院副院长杨保军看来，中国城市需要从这里开始，做出根本性的转变。他说，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘都是一个个独立王国，彼此不关联，公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。”杨保军进一步解释，缩小出让面积的另一个好处是，不同开发商盖的房子肯定不一样，多样性、丰富性就出来了。杨保军介绍，只要规定土地出让面积，比如，不许超过4万平米。“如果开发商想开发大一点，可以，你买两块。但中间部分是公共的。
原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；城市公园原则上要免费向居民开放等。
这个设想一出来，网上炸开了锅，引发了广大网友的吐槽：
@水木华：我觉得这个大方向显然是对的，能够大大提高城市运作效率，方便人们的生活。比如你住的小区和一条河之间隔着另一个小区，没墙两分钟过去，有墙20分钟过去，你选哪个？
@大崩豆：这个也是分情况的好不，对于大城城市，为了缓解交通压力可以如此，很多小城市完全不用这样，不应一竿子全打死，还是应该因地制宜！
@海上工程师：这算哪门子政策？买个封闭式的小区就图个安静，为了孩子能安全玩耍。现在开放了，我们还图个啥！！！
@未来：既然小区道路都已经属于街区了， 那么老百姓购买商品房的20%公摊费就应该取消啊！？
@txp123040：小区封闭和不封闭社区真是天壤之别的生活环境，不封闭的社区一个字“乱”，例如城管一下班，游商小贩马上占满马路两侧，车辆堵得死死，卫生环境更不用说了，可以想象地都是黏糊糊的。一楼的商铺抢车位，居民用破沙发或家具占车位，小商小贩占用马路贩卖小商品。更不要说乱丢垃圾、打架斗殴、夏天烧烤了。想想都头疼。封闭小区至少有保安、没有游商小贩，居民不大乱抢车位，小偷比较少。这些治安隐患防范不了，这样的政策怎么去有效推行？我在这可以告诉专家，这里是中国，不是你考察的美国或澳洲。
为何要拆除住宅小区围墙?
何谓街区制?为什么要打开封闭小区?
街区制实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于,能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。在西方国家,城市通常采用街区制的规划建设方式。
与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式,大马路、大广场、大社区、大循环,规模过大的院落把城市割裂开来,形成一个个封闭的单元。到处排列着大院,而非开放的建筑群,使得高密度的道路网难以建设。
业主担心:小区安全谁来保证?
小区通道路了,也给交通安全和公共安全带来影响。小区里人员肯定较多,尤其是孩子、老人出入、休闲玩耍的比较多,以前小区道路由于封闭,行驶相对缓慢,而如果一旦打开,成为公共道路,社会车辆、人员随意出入,有可能对小区的安全造成威胁。
此外,如果完全开放之后,每一栋楼都有可能成为独立的主体,这给物业管理和服务提出了更高的标准和要求,更加要追求智能化、信息化,像目前一些小区的管理现状是无法适应的,比如保安的配备就可能不足,智能化程度太低。如果要提升标准,就可能增加成本,比如物业费就可能增加,又会导致新的矛盾。
专家:在一定尺度里可解决治安问题
“从城市规划的角度看,在一定尺度里可以较有效地解决治安问题。”中山大学教授袁奇峰介绍,例如将几栋楼视为一个庭院,也就是一个组团。庭院外有防御。小区公园、公共道路则由市政费用来维护,组团内部的道路由业主来维护,他建议,每个组团内部应成立业主委员会,这样才能进行较好的协商。现在25公顷一个小区才一个业委会,已超出了人们可以协商的范围。
最大目的在于“治堵”和“防堵”
关于为何不让城市再建封闭住宅小区,中央给出了解释:解决交通路网布局问题,促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说,中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。
意见还指出,扩大公共交通专用道的覆盖范围,实现中心城区公交站点500米内全覆盖。到2020年,超大、特大城市公共交通分担率达到40%以上,大城市达到30%以上,中小城市达到20%以上。
难题:小马路会不会变成停车场?
当前城市的交通问题,不只是交通拥堵,停车也是一个很大的难题。分布在各大城市的小区,实际上就是一个个停车场,而这停车场是以道路为主的。如果小区道路变成公共道路,要么可能影响交通畅通的效果,要么是没有地方停车,或者是要为停车增加成本。
一平方公里有120个街口才宜居
在北大教授周其仁看来,“紧凑城市”是中国城市化的下一站。他曾撰文介绍,宜居城市的一个参数是街口数量。如果一平方公里有100到120个街口,这样的城市非常便利、宜居,例如纽约的街区。“我们的城市市中心有很多地方是不通、不畅的,有很多潜力远远没有挖出来。”周其仁表示。如此看来,打开封闭小区、打通城市脉络,应是中国城市化必走的下一步。
