中国物业管理风风雨雨三十年即将过去了。这三十年，物业管理可以说是一个从牙牙学语，到可以直立行走的三 十年。其经历的磨难、困惑只有物业管理人自己知识，还是那句话：万事开头难。然而我们终究挺过来了，而且还活得不错。

 

　　的确，物业管理已即将走过三十个春秋，日益成为现代化城市建设和广大居民日常生活不可或缺的组成部分。然而，只要细心观察，潜心研究，不难发现在我们物业管理中存在着种种人和种种事，笔者绝非杜撰，而是列举种种人和事，为我们健康发展的物业管理行业注入预防剂。

 

　　一、物业管理的十种人

 

　　物业管理的十种人，属于不正常的十种人，既有业主、物业管理企业，又有相关部门和物业管理企业的员工。诸种不正常的现象，集中表现在这十种人身上。

 

　　1、老子

 

　　这里的老子指的是一部分业主。他们惟我独尊，座拥业主至上，业主为大的心态，这种现象不仅在整个社会上普遍存在，而且还比较突出和典型的是反映在个别业主身上。老子心里我最大，你立法也好，政府也好，物业管理公司也好，一切都应以业主为中心，服从业主利益，服从业主意识。这种人把自己当老子，你事事处处都得听我的，不能有任何不符合我的地方。从表面上看这是一种大我，但实际上，反映在某些具体问题上则是一个小我。如他家里的门，按装修管理条例规定不应该这样封他要封;不应该这样装修他要这样装修。物业管理公司不能管他。总之，房子是我的，我想怎么样就怎么样。抑或是，我花钱请了你，让你怎样就怎样。因此，小我也好，大我也罢，关键是老子心理在作崇。

 

　　国家已把物业管理写入十五发展规划，充分说明物业管理已越来越受到广泛地关注，而且已逐步成为一个新兴产业。去年，朱总理因北京有位业主找到国家信访局和国务院，谈了他对物业管理的看法。提了很多意见，提意见是正常的，正确的意见我们应该采纳，我们的立法是要为老百姓服务的，为整个社会的秩序和物业管理的发展着想的，是为规范和发展物业管理保驶护航的。朱总理批示建设部要重视和研究，要归纳和答复这些意见，向国务院汇报。但是，综观这个业主所提的诸多意见和心态，是典型的老子心态。你立法也好，出台政策也好，企业制度、合同制度、物业管理制度、收费、业主委员会、执法问题等等，一切应围绕业主。其中的内核就是业主为大，要以业主为中心，要报从业主。然而，他却忽略了一个根本的问题，这个问题是我们现在很多社会人士、包括理论界、法律界和物业管理行业的人士，有个最大的误区，就是把物业管理作为物业管理企业的服务活动，不认为物业管理是一种有各个物业管理主体都参加的一种共同的状态和秩序。总以为物业管理公司提供的是服务，是向业主提供服务，业主不为大谁为大，业主的利益是至高无上的，你立法要服从这个利益，这是最大的误区。但实际上，业主只是诸多主体中的一个，这些主体不仅包括发展商、小业主、大业主、业主委员会、物业管理公司，而且还包括政府部门、其他相关部门、非业主使用人等等，起码有八个方面的主体。这些都要在物业管理的法律关系中体现，他们的合法权益都要保护，应尽的义务都要体现，怎么能说业主是唯一的主体呢?为什么说业主的利益是唯一要保护的呢?现在这个问题一直没有解决。从国内物业管理立法实践看，到现在这个问题在全社会仍然没有得到解决。尤其是业主至上的心态。那么，体现在具体问题和小区管理上，处理物业管理的具体关系问题上，包括处理各种矛盾和纠纷体现在小我上。因此，从大我到小我，都体现了业主至上的心态，这是不对的。

 

　　2、儿子

 

　　这里的儿子指的是物业管理企业。物业管理企业从开始、发展到现在，仍然没有脱离依附于各个方面，集中表现在利益上、管理上、机制上、服务上、意见上等各方面，始终没有脱离于依附发展商的状态，始终是“儿子”，什么都得听“老子”的。我们相当一批物业管理企业“儿子”的身份总是解决不了，老是处于幼儿时期。凡事都得听发展商的，其原因不仅仅是物业管理企业本身，而是社会所造成的这个状态。如有的物业管理企业有钱不敢花，有决策不敢做，想用的人不敢用，想采用的内部管理制度不敢实行，始终听“老子”的，看“老子”的脸色行事。久而久之，这种“儿子”的心理状态严重束缚了物业管理作为一个独立的行业，作为国民经济的产业自己壮大、发展、发挥应有的作用。不能享有独立的社会地位，严重阻碍了行业的发展。

 

　　3、孙子

 

　　这里的“孙子”仍是指物业管理企业。有很多物业管理企业，对发展商是“儿子”，对个别业主是“孙子”，什么都服从，业主怎么说就怎么做，说管理费高了要降就降，说这种事不能管就不管，始终“孙子”心态和行为。当然，不排除我们物业管理是服务行业，为业主服务，寓管理于服务中，对业主的需求最大限度地满足。物业管理行业的根本宗旨是为业主提供服务。但是这个根本宗旨并不等于体现在我们的日常管理中违背法则，违背法律政策，违背大的数人的利益来迎合少数业主的利益。包括业主委员会主任、委员的一些不合理不正确的违反他人甚至社会公共利益的做法，迎合他们的喜好，这绝对不允许。在工作实践中经常遇到类似的问题，如有的业主委员会主任、副主任提出要求，需要安排一个亲戚，每月要求给几千元补贴，免车位费等等，物业管理企业都可以解决，这种不正常的现象滋生了有的业主拼命挤进业主委员会的心理。他认为，我选上业主委员会主任或委员后，他们就不敢管我了，有重大违章和违反小区的行为都敢做了，抱着这种心态来竞选业主委员会委员，却有很多物业管理企业就迎合了这种心态，甘愿做“孙子”，甘愿花钱和牺牲原则买得一时平安，买得自己的管理权，以至不被炒鱿鱼。这种现象，随着业主委员会制度的不断推进，越来越突出和普遍。因此，今后一方面要加大对业主委员会和业主大会的依法成立和运作，依法行使自己权利的力度，加快推进这项工作;另一方面要加强对业主委员会的监管。尤其要对物业管理企业为保护自己的管理、服务的权利，而违背原则放任少数业主的违章行为加大处罚。物业管理企业和业主委员会行使自己的权力。从今年开始，每年的创国优、省优、市优的考评组，必须有业主委员会成员参加，最少有2-3人参加考评组，自己要打分，加大行使其权力。没有成立业主委员会的小区，就没有资格参加考评;另一方面，如果发现有业主违章的，不管是谁违章，要看物业管理公司为什么没管?为什么没有管到位?加大这方面的扣分力度。同时发现这种情况应记录在案，今后这种人不能当业主委员会委员，甚至候选人也不能当，关于这方面的政策将在近期出台。

 

　　4、呆子

 

　　所谓“呆子”，这里指的是有名无实的物业管理企业。采取无为而至的模式，不管事，收费低，小区环境差，物业老，业主条件高，我不管不行吗?该服务的不服务，该监管的不监管，该维修的不维修，每月每平方米几毛钱的管理费，几年下来就有几十万的利润。如一个非常老的物业管理公司竞有几千万的存款，结果被集团公司掉走。这是什么原因呢?就是“呆子”管理模式。集中体现在不管、不服务、不维修、不投入、光发工资等等。这种现象在立法中要纠正，并且将作出规定，必须将管理费的多少用于小区投入，达不到比例的，降低管理费。

 

　　5、混子

 

　　这里的“混子”是指行业内有相当一批物业管理企业和员工。这种员工既存在于国有企业，也存在于其他经济成分的企业内。这些人在企业内、行业内混饭吃，不做事，不积极的拼搏向上，不学无术，工资拿得还相当高。如有的国有企业的清洁工比其他机制比较先进企业的管理处主任、技工工资还高，这种现象合理吗?不合理。同样是业主交的钱，凭什么业主拿钱养你这个清洁工，这是企业机制的问题，还是一个“儿子”模式问题，始终摆脱不了开发商。目前，深圳物业管理行业的发展水平在全国来讲整体水平领先，但不可否认还存在铁饭碗、大锅饭现象，而且还相当严重。因此，放任了一大批物业管理企业变成了混子。本应当积极地参与市场竞争，为业主提供服务的，却得过且过，本来一个人干的工作要三至五个人来干，本来每天忙得不亦乐乎才能拿到这份工资，结果天天喝茶看报纸闲聊天，月工资几千元。什么成绩也没有，不承担任何风险，这种现象鼓励了很多小开发商和社会上的很多人，积极地想办物业管理企业。原因之一是办物业管理企业没有风险，轻轻松松一年管个小区几十万元。因此，现在物业管理行业的小企业特别多，不知名、不竞争的物业管理企业，不提供高标准优质服务的物业管理企业越来越多，对这种“混子”现象也要逐步消除。

 

　　6、痞子

 

　　这里的“痞子”是指“现代滚刀肉”和“违章专业户”。深圳人的整体素质虽然很高，但业主内的“痞子”还相当多。不敢说普遍存在，至少有一大批。所谓“滚刀肉”，就是快刀切不了的肉，刀在肉上滚，不好切。现代的“滚刀肉”，什么也不怕，你能把我怎样?他整天闹事，无事生非，你奈何得了吗?开业主大会谁不服从他的意见，就那棍子满世界打，直到打散这个会。更有甚者，在电梯里拉屎、拉尿，管理人员去管，他就砸摄相镜头。如南油世纪广场的几位小业主，谁不同意他们做业主委员会主任，就天天闹事，晚上用火柴堵门锁孔，拿油漆在门上写字骂人，或雇人把楼里的配套设施砸坏等等。这些人既是痞子，又是混子，同时还是“滚刀肉”。

 

　　7、骗子

 

　　现在的骗子，表现在两种人身上;一是发展商。有相当多的发展商骗业主，如不是进口电梯说是进口电梯。本来可以办理房产证不给办，怕交地价。施工质量有问题等等，而在广告中吹得天花乱坠。最近，福建又有一家发展商打出广场免终生管理费，这类事件在深圳早已被批倒批臭了。我认为，这是纯粹的欺诈行为，是虚假广告，不正当竞争。发展商只有两年的管理期，凭什么免终生管理费?也根本没有这个权力承诺。再说服务管理费是一种公共消费，开发商根本没有权利承诺此事。广告做得再好，也是挖空心思，通过不正当手段来骗人，更何况是终生免费?福建的这个开发商是拿出一批房子给物业管理公司出租，用这些钱来支付小业主的管理费。这样做也不行，第一是房子的产权问题没有解决，产权算不算发展商的，用什么把房子办成小区每个业主的产权?以后发展商破产了，他早就把这个房子抵押卖了，用什么收入来交管理费?第二是房子租不租得出去，租不出去怎么办?第三是两三年后业主委员会成立了，业主委员会要招标，新的物业管理公司进来不承认这一套怎么办?业主委员会在这种情况下怎么招标?第四是现有的物业管理公司与小业主之间是什么关系?既没有经济关系和经济往来，又没有收你管理费，不是拿你的钱来管理小区，你不听我的，我还听你的，每花你的钱，凭什么听你的。因此，这是“骗子”。

 

　　8、游子

 

　　“游子”是指那些无所事事，滋生是非的人。在每个小区内都大量存在这种人。整天在小区内荡来荡去。有些是老人，内地退休的，深圳退休的。有些本来就没工作，有些是自由职业者，有些是不正当职业者等等。他们天天在小区内呆着，有的总想在小区内闹点事。有些没有正当职业的，晚上出去搞一、二单的就可以了。凡此种种，不依而是。但是，物业管理公司没有很好地将他们组织起来，或是他们不愿意参加这些活动，或是物业管理公司组织的活动不够好，不适合他们的口味和需求，再或是他们无事找事。因此，这种人削尖脑袋竞选业主委员会成员。选上后天天坐在办公室，管理人员上班他也上班，看你这里不顺眼，那里不舒服，甚至鸡蛋里面挑骨头，这种人叫“游子”。

 

　　在行业内还有一种专门游说各种事的人，在物业管理公司和业主之间游来说去。更有甚者，专门做丢车生意，想办法做这种事情。如他花三五万元买辆即将报废的车，上个保险，或者不交保险，交五元钱放在小区内，然后，想办法把车开出去冲出去或偷走，利用法律的空子，找物业管理公司索赔30—50万。不仅如此，现在很多社会中间状态的人靠物业管理吃饭，或打物业管理的主意，如果还不认识到这批人的存在，及时采取一些正确的对策，麻烦将会越来越多。

 

　　9、聋子

 

　　这里的“聋子”主要是指政府有关部门和个别人。叫“两耳不闻行业事，一心只想铁交椅”。行业内有什么喜事，有什么不好的事，有新的现象需要研究哪些问题，哪些需要早日规范的，需要怎么去处理的。不管不问。因此，目前存在的这种工作效率和工作人员的意识，主管部门的意识和自身的素质参差不齐。他们对物业管理行业的发展认识不深入，造成很多地方的物业管理不能按正常的发展速度向前推进，或法规政策不能正常出台 ，很多事情不能正常解决。这都和政府部门的力度有很大的关系，甚至和其他主管部门的力度有很大关系，他们只想到自己的铁交椅、只相到自己的铁饭碗、只想到自己的工资，不为社会、不为企业、不为老百姓办实事，也不想真正地去解决困难和问题，这是物业管理行业一个非常大的危害，对行业发展有阻碍。

 

　　10、傻子

 

　　所谓“傻子”是指只接物业不赚钱。现在市场竞争很激烈，不论哪里有物业，不问青红皂白地去接，这个物业有没有毛病，进去后赚不赚钱，呆不呆得住，心中没数。如别人说业主委员会炒了哪家物业管理公司他就赶快去凑热闹，赶紧找关系进去，或是开发商和业主委员会招标，也赶快去报名，进去后就出不来，即使出来了，也是伤痕累累，负债累累。如北京中海物业管理的某小区，70%的业主不交管理费，管了两年多，建设部和北京市有关部门领导都去协调过此事，最后欠下的管理费打7折也收不回，亏损几百万，好不容易退出来了。北京一个比较知名的大物业管理公司又进去了，当时中海负责人就说，一两年内谁能在小区赚到钱，赚多少我们给多少。结果，这家公司去了不到半年，还是亏了几百万，业主委员会内部也是斗争得一塌糊涂，使这家公司左右为难。现在深圳很多已经在市场上拓展了一定规模的大物业管理企业，对拓展项目很慎重。当然，由于物业管理竞争加剧，很多企业要上规模，上档次，没有面积不行，或者明知道接了不行，不接也不行，只得当傻子。现在仍有一大批这样的企业，但从市场发展潮流来看，不拓展不行。有人算过一笔帐;一百家物业管理企业接管物业，可能会有30%的不赚钱。

 

　　综上所述，有些问题深圳物业管理企业认识到了，有些问题还没有意识到。如社会上的“滚刀肉”，耗时间耗精力，你没办法解决，他不违章、不欠费、天天要闹事、要竞选当业主委员会主任、要钻法律和政策的空子。对此，整个社会要认识到这些问题和人，要纠正这些现象，否则将会严重阻碍物业管理行业健康快速发展。

 

　　二、物业管理的十种事

 

　　1、法律

 

　　关于法律，目前有几个方面的工作。一是关于立法：深圳一系列的法规形成了框架体系，但还远远不够。深圳市目前现有的一个条例，三个规章，几十份规范性文件;国家物业管理条例至今还未出台，国家现有的三个规章，三个部令，一个标准，两个办法;近两年各地方陆续在出台物业管理相关法律，但从实际操作来看，都存在着不安然无恙善的地方。去年出台的广东省物业管理条件与天津市物业管理条例试行不到三个月，就出现了来自各方的批评，我以为，关键还是在于起草的人没有涉及到物业管理的各个主体，带有很大的局限性，例如天津条例就是完全由主管部门承包给法律界人士起草的，他们虽然对物业管理理论非常熟悉，但实际操作起来不太方便。我估计，全国要初步建立法律法规体系还至少需要五年时间。但我们可以先制订，在摸索的过程中逐步完善。

 

　　二是对法律的学习、认识和理解问题。对法律的学习、理解和熟练的掌握运用，是深圳物业管理行业中普遍存在的不足。很多人有法也不懂法。如有些物业管理公司和业主、业主委员会经常打电话向我咨询有关问题，经常问的问题是牛头不对马嘴，有些问题条例上写得清清楚楚，他看不懂或者根本不看，也不问。再如：很多业主整天投诉开发商和物业管理公司不给其成立业主委员会。这个问题条例已明确规定，业主委员会和业主大会由区住宅局主管部门负责召开，物业管理公司和开发商没有这个权力。物业管理公司和开发商只有协助的义务，协助到时负责报送有关材料给区住宅局主管部门。

 

　　三是执法的问题。目前普遍存在执法不严的情况，造成很多地方出现有法不依和执法不严等问题。

 

　　2、关于合同

 

　　合同也叫契约。多年来，物业管理行业内很多人不重视建立或运用合同制度，结果在没有法律和政策的情况下管理处处于一种无序状态。很多地方的物业管理混乱，既与法律不完善有关系，又与我们不重视建立与运用合同制度有关系。如很多小区管了多年，一份合同也没有。既没有物业管理公司与发展商签的合同，又没有与业主委员会签的合同，物业管理合同没签，业主公约也没签，装修服务合同也没有，分包合同，其他合同也没有，稀里糊涂地管理和服务。出了问题业主委员会闹事，要新招物业管理公司，要你走人，导致很多物业管理公司是哑巴吃黄莲有苦说不出。因此，如果不具备各种合同，说明管理处和物业管理公司缺乏规范化的管理制度。在物业管理日常的十类合同中，发展商只承担30%，70%是物业管理公司承担。致使整天给人投诉，物业管理公司整天喊冤，政府、行业、社会不保护，不好做，但实际上根本原因还是在自己身上。

 

　　3、关于制度

 

　　所谓制度，包括两个方面：一是企业内部运作制度，深圳目前有一百余家物业管理公司导入了ISO9001，建立了一整套行之有效的内部管理制度。有些运作地比较成功;二是小区公共管理制度。有很多小区没有建立公共管理制度，有的制定了但宣传不到位业主不知道，或者是制度本身不合理，只是限制业主的，不限制自己;或者制度不具备操作性;再或是制定制度为了收钱。总之，管这管那，凡是涉及服务水平和管理上的就不制定了，或者定出制度锁起来，有了问题要打官司就拿出来，这些都是不规范的做法。因此，物业管理企业和管理处一定要非常注重这两个方面制度的有效性和合法性，这才是真正寓管理于服务中。各种管理制度从制订到修改都应该让业主知道，对全体业主的利益哪些减少了，哪些增加了，哪些改正了，用各种方式让业主知道，作为业主也有权知道这些制度。所以，物业管理公司一定要重视制度的建立和运行，同时要注重和全体业主的沟通。这种沟通不仅仅是写在纸上，而是要落实在每个制度的每个环节中。

 

　　4、关于企业

 

　　企业问题范围很广、很深、很复杂，但核的问题是现代化物业管理物业制度的建立和行业发展。现代化物业管理行业的状态，其基础和灵魂就是现代物业管理企业制度。作为一个发展商要建好一个小区，业主购房还要挑选物业管理公司，要了解这家公司情况怎样，人员结构怎样，如一个物业管理公司领导或管理处主任连手下的人都管不好，连自己的标准都达不到想把企业和小区管理好，那肯定是一句空话。还有的企业，用谁不用谁，甚至连招个管理人员自己说话不算数，董事会说话不算数，听谁的?听上面的，听开发商的，听集团公司的。自己想采取哪种管理模式自己定不了，这样的企业是难以搞好的。遇到上面考评，赶快做一套资料和一套现代化企业制度，做一套管理方案，考核记录、培训记录都是假的，这样的企业是不适应市场和行业发展的。

 

　　5、关于收费

 

　　深圳市民的消费意识比较高，心态比较好，经济承受能力比较强，绝大部分小区和大厦的管理费收缴率在90%以上，与内地形成了极大的反差。但是深圳的收费仍然存在很多问题，归纳起来有四个方面：一是收费的机制不合理;二是收费的标准不合理;三是收费的政策不合理;四是其他配套政策、内容不合理。如业主不交费该怎么办?怎么评估?评估机制怎么建立?处罚、追缴机制，社会配套和标准收费机制等不合理。现在我们主要是两种定价：即物价局定价和协商定价。而协商定价很多物业管理公司和业主委员会协商不下去，尤其是发展商在卖房子时设订的物业管理费的标准和价格。整个政策已出台六年了，现在很多开发商不知道，不清楚此类文件，导致卖房时不定价，房子卖完了，快入住了，才交给物业管理公司。在长达一至两年的时间内没定价，这是一种违反政策法规行为。同时，还有一种情况，有些发展商卖房子时不敢也不愿定价，有的故意压低价，使得物业管理公司在管理期收费困难。因此，定价机制不合理，收费标准不合理，主要是多层的收费和平均管理成本差距太大，每平方米在0.5—1.0元之间，我们经过调查，管理的平均成本每平方米在1.4元左右，摊到成本内不少。当然，这里面有相当一部分是市民与政府无法控制的，有些企业机制不合理，认为的加大了人员成本。本来一个人干的事设三个人，还开高工资。即使是低工资三个人的成本也高。因此，真正用于投入的、维修的、服务的很少，加上开发商发不出工资时还将物业管理公司的预收款、押金、管理费的积累掉走。所以，我们物业管理行业的骗子太多，尤其是发展商、社会骗物业管理公司，物业管理公司骗业主。发展商不投入硬往物业管理公司塞人，压得物业管理公司受不了，造成人浮于事，管理成本加大，维修服务跟不上，这是相当普遍的现象。还有一种现象是福利房收费太低，每平方米0.35元左右。今后的物业管理要取消福利房和微利房的概念。同时，要提高本体维修金的收取标准。管理费的标准不同，写字楼和高层住宅比较合理，物业管理公司都意接写字楼，实际上真正算投入，利润也只有10%。

 

　　6、关于服务

 

　　服务是物业管理企业的产品。这里指的服务是在实际工作中我们物业管理人碰到的具体问题的处理。如某公司有一个护卫员在巡逻，听到治安报警后，赶到住户家，敲门有声音，没人开门，经过几次敲门仍是无人应声和开门，护卫员破门而入，结果家中的老太太吓着了。其儿子回来后不依不饶，以私闯民宅告物业管理公司，向物业管理公司索赔，经过法院和多方协调，物业管理公司给予了赔礼道歉和送一些鲜花水果等，使问题得到了解决，这是好心惹出的麻烦。因此，给我们提出了两个问题：一是护卫员能不能破门而入?二是什么情况下方可破门而入?前者是象类似情况不能破门而入的。后者必须具备三个条件，第一是在报警情况下，有警察在场，协调警察破门而入;第二，住户有明确的治安防范协议情况下，可以破门面入;第三，可以准确地判断家里的设施、设备和水、火情况后可以破门而入，这叫紧急避险，避免住户财产受到损失，此类情况护卫员没有责任，但做法不妥。

 

　　7、关于市场

 

　　物业管理市场在深圳已初步建立，而且发展势头非常好，但里面存在若干问题。一是市场游戏规则不完善;二是整个社会对物业管理市场的认识不是十分准确;三是物业管理公司在市场竞争中所采取的行动或自己的定位并不很科学和完善，措施行动不得力。但作为企业，具体表现在以下几个方面：

 

　　一是有很多的物业管理公司还没有行动起来，还在调整和发展，还在做梦;

 

　　二是有些物业管理公司还在盲目地进入市场，自己不具备这种能力，急于走出去等;

 

　　三是有些物业管理公司采取了一些与法规、市场和正常的发展方向相违背的做法。如黑箱操作，违规违纪。业主委员会、发展商和物业管理公司低于成本招投标，私下给回扣，弄虚作假等等。这都属于市场主体运作不规范。

 

　　上述几个方面是集中的表现。但从整体上看，今后整个市场立法是三分天下。发展商所控制和影响的物业管理公司在今后十年内占有大的市场。但发展商的行为要规范，要受法律约束，不规范的将会逐出市场。虽然在发展商的影响下还可以控制很多物业管理公司，但今后国家新的立法出台后，发展商单独地直接进入市场的后路将被切断。发展商不能成立物业管理公司，只能是委托专业化公司进行管理。

 

　　专业化公司是自己成立的，还是外面招来的，还是发展商投资的，但物业管理公司必须是独立的法人，要参与招标，参与业主委员会投标和自己物业的投标。深圳原立法规定发展商在两年内可以自己管理，但必须有营业执照和资质证书，也可以委托其他物业管理公司管理。国家的立法出台后，发展商在物业管理方面的路越走越窄。因此，今后是专业化物业管理公司的天下，独立的大型物业管理公司占三分天下，同时我国将建立职业经理人制度，还家一部分是今后将由职业化经理人来掌握的三分天下。

 

　　8、关于心态

 

　　心态叫意识。现在整个社会对物业管理不到位有很多误区，如业主唯大，业主中心论，业主领导物业管理公司，业主自己管不要专业物业管理公司，物业管理内不考虑对发展商的要求和责任，物业管理与发展商无关，排除政府管理完全由自己管理和完全靠法律来管理等误区。自己的物业不要物业管理公司来干涉，如装修、使用与维修物业等物业管理公司不能管物业，只管卫生、绿化，房子建设和改造与物业管理公司无关。同时，近两年市场冒出了一个非常有害的切且正在蔓延的误区和心态，就是很多人认为物业管理费越低越好。如：以炒物业管理公司为由来降低物业管理费，就是这种心态的典型反映。而绝大多数老百姓只要能马上见到利，无论谁管不计较，这实际上是一种短视行为，占便宜心理，总让别人多交钱，自己享受高档服务，不是因为服务不好，而是管理费的高低问题。

 

　　9、关于环境

 

　　这里的环境不是指环保和服务环境，而是指深圳物业管理公司所生存的社会环境和社会形态方面的环境，深圳的物业管理发展很快，水平比较高，但其生存环境并不宽松。如：立法、社会舆论、人们对物业管理的认识，政府各部门对物业管理的态度等等。关于停车场的丢车问题，老是出不了台，同一案件，区与市两级人民法院的判决都一样。如一个小区丢了三部车，三个人告物业管理公司，直告到市中级人民法院，三个人审判三个案子，其结果都不一样，物业管理公司因此赔偿数万元损失。但实际上是本不应该赔偿，对此，我们已呼吁了五、六年，到现在这个问题仍解决不了。表面上看是法律没出台，而实际上有其深层次的原因，很多政府部门对物业管理的生存环境不重视。丢车问题，保险公司不赔由物业管理公司赔，在全世界也只有中国是这样做的，这种心理阻碍了物业管理的有关法律法规的出台，再如，物业管理公司承担计划生育，承担低收费高水平的服务。因此，要改善这种生存环境，一要大声呼吁，二要勤奋工作，提供更优质的服务或者是超值服务，三要低调做人，提高我们物业管理行业的社会地位。

 

　　10、关于政府

 

　　只有建立高效、公正、负责任、懂行的政府，才能领导、指导、引导推动物业管理行业向健康的方向发展。就如一个城市有个好市长，这个城市才能快速发展;企业有个好领导，这个企业才能快速发展;现阶段扭转政府完全退出来充当第三者角色，仅是负责宏观上的控制，不从推动行业的发展上加大力度是不可行的。政府目前在物业管理上处于两难境地，一方面来靠法律法规退出;一方面又推不出来，出了问题还是要政府去处理。因此，我个人反对政府无用论和政府退出论，现阶段政府还是要引导和规范物业管理行业的发展。