9月23日，山西省第十一届人大常委会第二十五次会议批准通过了《大同市物业管理条例》，这意味着我市历时近两年修订的新《条例》出炉。9月26日，市人大常委会公布了新修订的《大同市物业管理条例》，并开始实施。
　　
　　那么，新修订的《条例》究竟对哪些内容进行了修改？哪些新规定又是最值得业主期待的？昨日，记者采访了市人大法制委、部分业主等业内人士，对其重点内容进行剖析解读。

　　新建小区必须配备标准物业用房

　　按照新《条例》第三十条规定，新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房（包括业主委员会工作用房）：物业建筑总面积30万平方米以下的，按物业建筑总面积的3‰提供，超过30万平方米以上的部分，按物业建筑总面积的1‰提供；具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。
　　
　　依据规定，物业管理用房属于全体业主共有，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。对于不按照规定配置物业管理用房的建设单位，将被处10万元以上50万元以下的罚款；物业服务企业擅自改变物业管理用房，将被处1万元以上10万元以下罚款。

　　物业服务企业不得捆绑收费

　　在我市一些旧居民区，由于个别住户不按时交纳物业费，导致物业服务站以各种理由捆绑或搭车收费。新《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省、市制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，价格主管部门要会同物业管理主管部门，根据物业的类型、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应等级的最高限价，并向社会公布。
　　
　　《条例》第三十六条还规定，业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业服务费用，逾期不交纳物业服务费用的业主，业主委员会应当督促其限期交纳，限期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，但不得以部分业主和使用人拖欠物业服务费为由，降低其他业主和使用人的物业服务质量和标准。此外，物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热等单位的委托，代收有关费用，但不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用，不得以任何理由捆绑收费。

　　居民擅自占用共用场地最高罚1万

　　按照规定，任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地和绿地。物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要，不得擅自改变用途；占用物业管理区域道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代收。另外，业主或使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业要将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
　　
　　对于擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用、挖掘住宅区内道路、共用场地，损害业主共同利益，擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的住户，将被处罚1000元以上1万元以下的罚款。

　　业主大会至少每年召开一次

　　新《条例》第四条规定，市人民政府物业管理主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，县、区人民政府物业管理主管部门负责辖区物业管理活动的监督管理工作。与以往不同的是，街道办事处、乡镇人民政府也要负责指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业纠纷，居委会、村委会予以协助和配合。同时明确要求，公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。
　　
　　依据规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由该物业管理区域内全体业主组成；物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积50%以上的，应当成立业主大会；物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
　　
　　此外，业主大会会议每年至少召开一次。根据实际情况，如有20%以上业主提议、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不履行召集义务，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会会议。业主委员会依法履行选聘或者解聘物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同，监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业开展物业服务等。

　　销售物业前要制定临时管理规约

　　新《条例》规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业的前期管理，投标人少于3个或者物业建筑总面积小于5万平方米的，经物业所在地县、区物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　
　　由建设单位招标选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同，并向物业所在地县、区物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。前期物业服务合同应当包括双方的权利和义务，物业的基本情况，服务事项、质量和费用，计费方式和收费起始时间，合同期限、合同解除条件和违约责任等内容。前期物业服务合同期限未满，但是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同签定生效的，前期物业服务合同自行终止。

    《条例》明确规定，建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内与选聘的前期物业服务企业办理物业管理交接查验手续；分期建设的物业，建设单位应当与物业服务企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接查验手续。　

　　《大同市物业管理条例》修订大事记

　　◆ 2009年10月27日，《大同市物业管理条例（修正案草案）》议案通过并列入市十三届人大常委会第十二次会议议程，进入审议程序。
　　
　　◆ 2010年10月21日，市人大常委会召开《大同市物业管理条例》修正论证会，邀请来自市房管、规划、物价等部门和供电、供水、供热、供气等专业经营单位的有关人士，以及业主代表、部分物业服务和开发企业工作人员，就《条例》修正涉及的有关问题进行首次论证，征求各界意见。
　　
　　◆ 2011年2月24日，市第十三届人大常委会召开第二十三次会议，对《大同市物业管理条例（修订草案）》进行二审，与会代表提出一些具体的修改意见。
　　
　　◆ 2011年3月中旬，《大同市物业管理条例（修订草案）》二审稿送达市直有关部门、各县区人大和政府征求意见，先后召开4次立法座谈会讨论修改。
　　
　　◆ 2011年4月29日，市人大常委会发布公告，向全市各界征求关于《大同市物业管理条例（修订草案）》的意见。
　　
　　◆ 2011年6月2日，市人大常委会召集房管、城建、公安、物价、规划、城区房管、街道办、社区、开发企业、物业服务企业、市人大代表、市政协委员和业主代表等30余人，对《大同市物业管理条例（修订草案）》进行专题论证。
　　
　　◆ 2011年6月10日，经过深入调研，充分征求社会各界意见后反复修改，市人大法制委员会全体会议审议通过，形成了《大同市物业管理条例（修订草案）》三审稿。
　　
　　◆ 2011年8月9日，市第十三届人大常委会第二十七次会议表决通过了《大同市物业管理条例》，递交省人大常委会批准。
　　
　　◆ 2011年9月23日，山西省第十一届人大常委会第二十五次会议批准新修订的《大同市物业管理条例》。
　　
　　◆ 2011年9月26日，市人大常委会公布新修订实施的《大同市物业管理条例》。