江苏省十一届人大常委会24次会议昨天听取了省政府关于全省物业管理情况的报告。到去年底，全省实施物业管理的住宅比2001年增长了4.2倍，但仍有55%的城镇住房处于“无物管”状态。针对各地暴露出的问题，明年我省拟对物业管理条例进行重新修订，希望通过立法破解现实中的诸多矛盾。

　　难 题

　　1、政府不扶持

　　物业服务企业本就是微利行业，应当享受服务业优惠政策，可是不少地方政府并没有针对物业服务企业制定具体的税收优惠、就业补贴、收费减免等扶持政策。

　　2、物业服务费标准低

　　有的地方物业服务费每月每平方米才一两毛钱，企业难以正常运转。

　　3、老小区物管难

　　老小区面临着困难群体多、无物业服务用房、资金不足等多重困难。以拆迁安置房和经济适用房为主的南京景明佳园和春江新城等住宅小区，都是靠雨花台区政府每年给予财政补贴，才维持正常的物业管理的。

　　4、服务差、收费难“恶性循环”

　　一些业主找理由不交物业费，一些小区物业费收缴率只有30%-40%，影响了物业服务水平的提高。但另一方面，一些物业服务企业，对服务人员中的农民工和临时性雇佣人员缺乏正规培训，服务意识不强，这就导致了服务越差、收费越难的“恶性循环”。

　　5、开发商与物管“扯皮”

　　最突出的问题是当初开发商配备的车位严重不足，导致“停车难”，从而引发小区物业管理中的诸多矛盾。

　　6、业主委员会形同虚设

　　业主委员会普遍存在组建难、履职难、换届难、交接难等问题，这也与一些业主不积极，对小区自治管理漠不关心有关。

　　7、住宅专项维修资金使用难

　　物权法规定，筹集和使用住宅专项维修资金，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。但在实际操作中，这两个2/3很难达到，比如房屋顶层渗漏，顶层以外的业主不配合，就不能提取专用资金。去年全省共支出了住宅专项维修资金2.66亿元，仅占全额的1%都不到。

　　对策

　　保障房物业费应适当减免

　　在对南京、常州、南通等地进行调研的基础上，省人大常委会相关委员会提出，新建中的中高档住宅区物业管理已经基本实现了市场化运作，现在矛盾最突出的是旧住宅区和保障房的物业管理工作。在这一点上，南通市对新建保障房住宅区，暂不推行市场化管理，前期物业服务由街道组织，并建设1%的经营性用房，弥补物业费收入不足，这些做法值得借鉴。调研报告建议，对保障房的物业管理和共用设施设备维护费用，政府财政应当照顾到困难群众的实际史，在物业费上给予减免或者适当补贴。

　　可确立物管联席会议制度

　　住宅楼下开餐馆带来油烟扰民、租户开公司危及邻居安全……越来越多的小区内矛盾早已超越物管企业的“权限”。省人大建议，将政府公共服务向住宅区延伸，推动公安、城管、工商、环保等部门进社区执法，实行多个部门“物业管理联席会议制度”，及时解决物业管理区域内的疑难问题。

　　服务指导价拟随物价涨

　　省政府关于物业管理情况的报告中还提出了规范物业服务收费的问题，“物业企业劳动用工成本普遍上升30%以上，但物业服务收费标准没有形成正常的调价机制，”报告认为，这是导致物业服务企业发展后劲不足的重要原因。为此，我省提出，要建立物业服务收费标准与劳动力成本、物价指数同步的联动机制，促进物业服务“质价相符”。

　　立法为维修基金开“绿色通道”

　　关于明年计划中的条例修订，省人大常委会相关委员会还提出了解决住宅专项维修资金使用难的问题，建议制定在特殊情况下动用住宅专项维修资金的办法，为电梯、消防等涉及公共安全的设施维护维修开辟“绿色通道”。

　　交房前先查物业设施

　　不少物业纠纷都是由于开发商与物业服务这两个环节没有对接好，比如分期建设的住宅项目，开发商将应按期建设的配套设施放在后期建设，给物业进驻带来困难。省人大常委会相关委员会建议，在制定扶持物业服务行业发展的具体政策时，应明确物业交付条件和验收流程，将物业查验作为商品房交付的重要程序，督促开发企业严格履行责任，不要房子卖完就走人，把矛盾全转嫁到物业身上去。