限购+限外+限贷+限年龄

    广州楼市调控新政严厉出台:户籍家庭限新购一套，禁止非常住者购房，未满18岁不得单独购房

    备受关注的广州楼市调控细则昨日揭开面纱并正式实施。广州此番打出的重拳，包括规定本市居民家庭和常住家庭限新购一套房、禁止非常住外地人购房、停止公积金三套房贷等措施，而不同于上海等地，广州还另外规定未满18周岁的未成年人不得购房。

    有专家表示，广州新政细则比想象中的力度要大，比有些城市要到位，更有特色。据预计，今后广州楼市成交量势必陷入萎缩，起码减少三成以上，价格则仍会相对平稳，呈量跌价滞的特点。

    限购令限于市辖十区 今后买房要报家庭成员情况

    昨日实施的广州新政细则包括四方面调控措施，第一便是限制炒房措施，在本市市辖十区暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，规定户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅。

    分析:广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示，新政所指的商品住房包括一手住房和二手住房。今后购房人必须要提供家庭成员情况申报表，在交易中心办理相关手续时，工作人员会对申报表上的有关情况进行审核，如发现不符合，将不予登记。

    外地人未成年人不得购房 避免热钱涌入致房价异动

    限制炒房措施还规定:非常住的外地个人和家庭(无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民)不得购买商品住宅。此外，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。

    分析:黄文波指出，假如一线城市当中，只有一个城市不出限购、限外等措施，可能导致外来热钱涌入，激发不合理及投资性需求，造成房价异常波动。大广州范围内的增城、从化，作为县级市有独立执行权，两个市也会依据有关政策制定调控细则。

    与已出细则的其他地方不一样的是，广州还提出了18周岁以下的未成年人不能单独购买商品房。黄文波表示，未成年人单独购买商品房是不合理的，是一种超前的消费需求，应该得到抑制。保利代理市场部总经理吴定金表示，对此广州做得最到位。

    停止公积金第三套房贷 二三套房既认房又认贷

    此前国家"9·29"新政已"一刀切"严格限制房贷，但公积金贷款等方面仍未明了，广州细则再次予以强调和细化。首先，各商业银行第3套及以上房贷全面停贷，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房；禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款。

    住房公积金同步实行差别化信贷政策，对购买经适房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可为两成；首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为三成；第2套房贷的，首付比例不低于五成；第3套及以上房贷的，全面停贷。

    分析:广州此前对二三套房的认定有模糊之处，操作存在难处，这次则统一规范。昨日黄文波指出，对于商业银行和住房公积金的二三套房贷的认定标准，将严格采取"既认贷又认房"的审查办法。

    土地增值税最高按4%预征 不排除再出台更严厉措施

    土地增值税调控方面，广州同样实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查。另外，广州还将加大住房保障力度，大力发展公租房。

    分析:记者了解到，目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率普遍在1%-2%之间。调高土地增值税预征税率将加大开发商的资金压力，在一定程度上抑制楼盘价格的上涨冲动。但也有业内人士认为，这种预征不如照实清算土地增值税的作用大，开发商也有可能将新增成本转嫁给购房人。

    对此，昨日黄文波强调，本次出台的措施仅为临时性的地方措施，何时取消还难说。一旦运行有效，有可能先部分解除措施。但若房价持续走高，将不排除再采取严厉的措施调控市场。

    提醒

    15日为"四限"认定节点

    记者了解到，本次新政从昨日起立即实施，交易时间的认定方面，一手住房按网签时间来认定，二手住房以房地产交易登记部门业务收件时间来认定。

    也就是说，在昨日前已经完成一手房网签或二手房收件程序的，就不受限购、限外、限贷、限未成年人等"四限"新政措施约束。广州住房公积金中心有关负责人也表示，之前已经办完一手房网签手续或二手房交易递件的市民，其申请的公积金三套房贷将获批准；今日再申请则不会通过。