居有其屋，和谐宜居，是众多人的梦想。可入住后，停车难、噪音扰民、小区养狗等问题突出，业主与物业公司展开多番博弈。自己的小区，没有好的物业管理和服务，让许多业主感到“寒心”。
从小区业主、物业公司、主管部门等人的口中，常常听到物业管理难。物业管理，真有那么难吗？难在何处？如何解决？近日，记者进行了调查。
物业管理难，难在哪？
调查发现，物业管理属典型的一对多服务，一般是几十人的物业公司需要服务上万名业主。各业主诉求不一，物业公司很难调和。矛盾积累多了，业主与物业公司便走向了对立面，致使物业管理难度加大。
梳理来看，物业管理之难，主要有以下几个方面：
一、物业管理费难收缴。调查发现，按年度物业费收缴率85%以上的物业企业仅占5%。主要原因是物业公司服务质量与业主要求有差距，同时物业费支出不公开透明，业主难以信服。此外，有些业主对物业费的认识不高，总想占“小便宜”。
二、开发商遗留问题较多。在随州，许多开发商卖完房子便走了。业主入住后，发现诸多房屋质量问题，比如漏水、裂缝等。服务于水郡世家的汇川物业负责人马斌介绍，开发商遗留问题致使部分业主不交纳物业费，水郡世家小区的比例达到8%左右。采访中，开发商遗留问题阻碍物业管理已成为共性问题。
三、物业没有执法权。现在，许多小区存在乱搭乱建、私自住改商、损绿毁绿等现象，严重影响了其他业主的权益。马斌介绍，他们在服务过程中，发现此类问题，只能劝阻，不能强制性拆除。该情况向某些职能部门反映后，因执法程序复杂、时间较长，影响了物业公司在业主心目中的权威。
四、小区功能配套不到位。当前，在商住小区表现最为突出的是停车难。诸多小区在规划时，没有预留足够的停车设施，造成私家车乱停乱靠。吴汉成介绍，文峰都市花园的业主们有近3000辆小车，可规划的车位及停车库只有280多个，无法满足停车需求。业主们反映较多的还有锻炼场所、设施缺乏，比如缺少篮球场、活动室等。
五、物业管理架构还未形成。按照外地比较成熟的小区物业管理架构，应该组建社区、物业公司、业主委员会“三位一体”的组织结构。调查发现，随州中心城区所有建成入住的小区尚未有效地纳入社区管理，各社区也没有发挥管理作用，处于社会管理的真空。全市230个商住小区只有78个小区成立了业主委员会。碧桂园物业负责人池贤智介绍，碧桂园多次申请成立业主委员会未果，很多时候只能由物业公司代替社区履行相关职责，物业企业也无计可施，导致小区混乱无序。
房产部门要当好“裁判”
小区物业管理乱，业主一方面指责物业公司，另一方则指责房产部门，认为其没有履职尽责。
据《湖北省物业服务和管理条例》，房产部门只对物业服务公司信用评价、从业人员培训等进行管理，同时负责处理物业服务中的投诉。简单地说，房产部门对物业公司属于行业管理，在物业管理中只是“裁判员”。
马斌介绍，小区物业管理是业主与服务公司、业主委员会之间的事，房产部门只是监管、指导，对物业公司没有强制约束力。
当然，作为行业指导，我市房产部门积极督促物业公司进行规范化管理。这些年，房产部门虽然举行了很多次物业管理培训，但物业公司并没有按要求执行，房产部门也无可奈何。
在业内人士看来，提高物业管理水平，我市房产部门要当好“裁判”。对于物业服务投诉，应第一时间作出“判决”，赢得业主们的认可。同时，也要发挥自身优势，积极协调相关职能部门进小区，解决矛盾。还要为广大业主把好关，做好物业公司的信用评价，利用好“黑名单”制度，曝光服务质量差的物业公司，并按照相关规定加大处罚力度。
共下一盘棋，方可和谐
一个商住小区，就是一个小社会。实现小社会的和谐，必须共下一盘棋，才能促使物业公司服务好业主，管理好小区。
物业管理，物业公司是主体，必须承担起服务的责任。调查中，众多物业公司表示，大多数业主是讲道理的，只要居住安全，环境卫生干净，对于诉求能第一时间作出回应，就会比较满意。马斌告诉记者，水郡世家的物业费收缴率达到90%以上，其心得就是，只要真正地把业主的事当回事，真心地为业主服务，就能获得业主的认可。
采访中，水郡世家的业主对物业服务的满意度较高。“我们的诉求，他们能第一时间到场，给我们答复。”业主熊静说。
不少物业公司表示，小区成立业主委员会对提高物业服务质量非常有必要。有了业主委员会，可以代表广大业主与物业公司商谈，争取业主权益。池贤智介绍，在大城市，很多管理好的小区，业主委员会发挥了大作用，能让物业公司清楚知道业主的诉求，物业公司才好发力。
目前，随州200多个居住小区，仅有78个小区成立了业主委员会。采访发现，我市业主委员会基本上是个形式，没有发挥作用。“很多业主委员会流于形式，没有起到沟通、协调、桥梁的作用。”市房产局物管科刘文玉说。
按照《湖北省物业服务和管理条例》的要求，小区业主委员会，需要在办事处、社区组织和指导下依法成立，但很多小区没有成立。同时，社区服务也没能延伸至小区，没有发挥基层管理的职能作用。
调查发现，小区的日常管理涉及规划、住建、城管等16个职能部门及供水、供电、供气、电信、广播电视等5个专业经营单位。目前，很多小区存在乱搭乱建、住改商、油烟噪音污染等问题，可一些部门并没有将职能延伸至小区，行政执法还未进小区，形成管理空白，不能及时解决问题，化解矛盾。
马斌介绍，针对小区私搭乱建的问题，水郡世家小区请求城管部门支持，拆除了一部分。但小区的私家餐馆等问题，还没有相关部门前来解决。“有些问题已经超出我们的管理权限，必须依托执法部门、社区，才能解决好。”他说。
当然，小区是广大业主的家，业主也要发挥作用。刘文玉提出，业主要提高对物业管理的认识，及时缴纳物业管理费，积极争取自己的权益，与物业公司同坐一条船，同心同德，才能使自己的家园更和谐。
由此看来，物业管理不是单纯的行业管理，而是社会管理问题。小区物业管理需要相关职能部门、街道办事处、社区、物业公司、业主委员会和广大业主的共同付出，共下一盘棋，构建一个宜居的环境。
