如何组建企业化的物业公司、如何接收、管理、运行机关办公楼(区)物业,如何解决好维修资金筹集使用以及服务收费标准等重点问题,是当前亟待研究解决的课题。笔者就国家机关办公楼(区)物业管理中的问题浅谈几点认识。
一、建立“准维修基金”的必要性和基金渠道
目前,社会商品住宅和房改住宅普遍实行了房屋维修基金制度,开始走上良性循环的轨道。与此不同的是,中央国家机关办公楼(区)的大、中修及专项维修则仍实行着报预算、财政审批、拨款的形式。虽说这种方式基本满足了维修的要求,但是自从以企业化性质的物业公司来管理机关办公楼(区)后,一些矛盾凸显出来:物业维修往往有突发性、随机性,没实行企业化管理前,先维修后结算或年终统一结算都可以。实行企业化管理后情况就不同了,根据现行的物业管理合同要求,一般项目的大、中修和专项维修费用不包含在合同收费中。由于物业项目构成的多样性、复杂性,一些大、中修和专项维修工程与正常维护修理工作在实际操作上的区分较为困难,一些维修项目申报后往往需要有双方根据合同和有关标准进行确认的过程。当然,一般问题经过双方协商、研究,大多会得到合理的解决,但是需要一段时间,而项目申报、审批以及核拨维修费也需要一个较长的过程。通过什么途径来解决这一矛盾呢?笔者认为可尝试实行“准维修基金”制度。办法是,由转制后的物业企业的主管单位,核拨一部分可运营的资产给物业企业,让其经营获得一部分利润,从其上交的利润中拿出部分作为“准维修基金”,再委托物业公司进行代管,专款专用,急事先办;经双方确认属正常维修项目的开支再转由物业公司支付,属大、中修项目的可以待申报审核、拨付后与“准维修基金”进行调换。通过建立和使用“准维修基金”既可保护双方合法权益,又可保证物业项目的正常运转。
二、机关办公楼(区)物业管理收费标准的确定原则
目前,国家机关办公楼(区)实行物业管理的单位,由于各自情况的差异,在合同收费标准上不甚统一。从发展的趋势看,经过一段时间的运行,具有可比性的机关办公楼(区)的物业管理收费标准应该逐渐趋于一致,但在这一过程中需要考虑解决下列问题。
(一)按照市场经济的要求,中央国家机关办公楼(区)物业管理的市场最终要向社会开放,社会上同类物业管理的收费标准必将影响到机关办公楼(区)物业管理的收费标准。目前签订合同时就应考虑到未来可能出现的这种影响。合同双方现在就要朝这个方向努力,为最终确定合理的收费标准奠定基础。
(二)管理服务收费标准的确定,要考虑如下几种因素:一是社会上同类物业项目的管理服务目前收费标准;二是以往管理过程中的实际支出费用;三是向社会上专业部门咨询招标的价格。还要考虑企业和委托方的合理利益,重要的是制定收费标准时要切实按照有关规定来运作,合理确定成本、费用、税金等综合因素。
(三)在收费参考标准中明确的收费项目,也存在一个与现实物业项目进行比对的过程。因为各个具体的物业项目即使是同一类的系统也是千差万别的,且投入的年代不同,建设水平不同,以往运行、管理维护等也不尽相同,这些都导致了物业的某些系统虽可按参考标准归为一类,但需付出的维修、管理、服务的成本、费用等大不相同。
三、组建物业企业管理机关办公楼(区)物业过程中几个问题的思考完成机关办公楼(区)物业管理单位的转换,需要做很多工作:组建物业企业,对具体物业进行接收,对接收后的物业进行管理、服务运行等。
组建物管企业伊始,就应该按现代企业制度来规范企业运作,彻底摒弃以往事业单位办企业那种政企不分、产权混乱、责任、权力、利益混淆的现象。组建公司过程中还有一个不容忽视的问题,就是转入企业工作的原机关事业单位人员的管理问题。目前事业单位的改革正处于启动阶段,国家相关配套政策尚不完善,在这种情况下组建的既有新招聘人员又接收部分机关原正式职工组成的企业,对如何管理好企业并充分发挥两部分人员积极性需要认真研究。笔者认为根据目前情况可采取以下步骤:
(一)必须改革用人制度。实行人员聘用制度,实现由身份管理向岗位管理转变,由单纯行政管理向法制管理转变,由行政任用关系向平等协商的聘用关系转变,由固定用人制度向合同用人制度转变,建立起符合社会主义市场经济体制要求,符合企业人力资源管理要求的管理制度。
(二)采用过渡期,结合具体情况实行老人老办法,新人新政策。实行整体按企业用人制度运行,允许个人有过渡期(主要是对原有正式职工),待整体改革和配套政策出台后再进行适当调整。
