去年，郑先生购买了广州荔湾区某楼盘住宅，当他前去收楼的时候被告知要先交物业费再验楼，“物业告诉我们要先交物业费再开门验房，且物业费从通知收楼日期算起，如果不交足三个月的物业费，是无法进入房间验房的，无奈我们只有先交钱。”

　　对于物业先交钱再验房的问题，郑先生表示很不能理解，但让他更不能理解的是，还未入住就费用一大堆，“首先每户要在收楼前交取400元的‘水电周转金’，毛坯房申请装修时要交取2000元的‘装修保障金’，办装修许可证需要交费，装修工人的工作卡也需要交费。还有一项是装修时要收‘装修垃圾处理费’，每方10元且按建筑面积算，同时物业宣称不交垃圾处理费，不给提供水电。”

 

　　郑先生认为，自己还未验楼，没有义务先交三个月管理费。“而且房子还没收，这一堆费用又从何而来?”

 

　　“小区安全没保障”

 

　　广州某小区业主李先生家里两个月内遭小偷三次“光顾”。事发后，他要求物管提供小区内的电子监控资料，没有想到在主要位置的监控器早已坏了，其他位置的监控器模糊不清，很难辨认出小偷的相貌特征。

 

　　“我家里被盗几次，物管应承担相应的责任。”李先生认为，物管向住户收取了管理费，就应该保护好业主的家庭财产安全，他家里几次被盗，都是因物管巡查不力和监管设施不完善造成的，要求物管作出合理解释。

 

　　而相关物管公司负责人认为，物管部门主要维护小区花草、设备设施管理等事项，小偷入室行盗已经触犯了法律，应由公安机关立案侦破。李先生家里被盗，业主已经报了案，物管部门只有积极的配合警方破案。并且家里发生几次被盗的现象，是业主的安全防范意识有所疏忽造成的，作为物管公司没有赔偿责任。

 

　　“公共区域被占用”

 

　　家住广州番禺某小区的唐女士向记者反映，该小区地下停车场违规建起了1600平方米的员工宿舍。据了解，自去年12月建成以来，遭到业主强烈反对，有业主多次向物业和相关执法部门投诉，当地城管向招商金山谷下发停工整顿通知，并要求拆除，均未奏效。

 

　　“这块空地为停车过渡区域，且属于业主公摊面积的一部分。在未经业主同意下公然建房，这明显是不符合规定的。”唐女士说道。

 

　　原来，唐女士所指的违建物是物业修建并打算做员工宿舍使用，整个建筑正好挡在地下停车库前面，使车库内的空间十分狭窄。

 

　　对此，唐女士表示，“原来我们认为是用作办公室，没想到现在用来住人了，100来号人住进来，首先是小区的安全得不到保障，其次未经业主同意的情况下公然违建，物业已经侵犯了业主合法权益。”

 

　　核心问题

 

　　案例中郑先生被要求“先收楼后验楼”已经是违反了规定，理应拒绝。业主在收楼时往往被“忽悠”，签过字缴过费后才取钥匙上门“验货”。这种情况下，作为业主是否有权利拒绝?在未收楼时上述费用是否也可以拒绝缴纳?一般情况下，第一次应缴纳给物业哪些费用?

 

　　另外一位李先生家里被盗，小区的物业是否有责任?

 

　　针对唐女士的情况，物业在未经业主的同意下，占用地下停车库过渡区域修建员工宿舍，且被城管认定为未经任何审批的违章建筑，那么，业主是否有权利要求物业拆除?如果物业不对该建筑进行拆除，业主可以通过哪些法律的手段维护自己的权利?

 

　　对此，记者专门咨询了广东南国德赛律师事务所陈慧霞律师，陈律师对以上案例做了详细的解答。

 

　　陈律师：

 

　　一、针对案例中的郑先生的问题：

 

　　1、一般来说，在双方签定的购房合同中，开发商交房的前提条件都不会涉及到预交物业费。因此，如果开发商委托物业公司进行交房，物业又增加了附带条件，并以此作为拒绝交房的理由，那么，业主有权拒绝收楼。

 

　　2、物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。

 

　　3、物业费收取标准是由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。物业费实行的是政府指导价和市场调节价。

 

　　二、针对案例中李先生的问题：

 

　　1、根据《物业管理条例》第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

 

　　2、李先生家里两个月内遭小偷三次“光顾”，事发后“主要位置的监控器早已坏了，其他位置的监控器模糊不清，很难辨认出小偷的相貌特征。”属一物业公司的工作疏漏、不负责任，没有及时发现业主财产被盗，存在过错。因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。

 

　　三、针对案例中唐女士的问题：

 

　　1、若房屋建设未得到规划部门批准，则属于违法建设，业主可以直接向城市综合执法局投诉。依具体情况，城管局有权依法根据规划局的定性对违建进行拆除或向法院申请拆除执行权。

 

　　2、根据《物业管理条例》第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。