国家统计局山东调查总队
物业管理作为一个新兴的服务行业，与人民生活息息相关，其发展状况越来越受到社会关注。近日，国家统计局山东调查总队在全省范围内对192家物业管理企业进行了调查，现结合经济普查数据，对山东物业管理现状及存在问题进行如下分析。
一、山东物业管理发展现状
随着市场经济体制的不断完善和城市化进程的加快，近几年山东物业管理行业得到了长足发展，在促进经济发展与社会稳定中发挥着越来越重要的作用。
1．行业发展迅速，初显规模
山东物业管理行业起步于上世纪八十年代，经过近三十年的发展已经初显规模，2000年以来尤其是“十一五”时期物业管理行业呈加快发展的态势。截止2009年底，山东物业管理企业已经超过4500家，从业人员13.3万人，拥有资产187.8亿元，实现主营业务收入128.2亿元。
从企业开业时间看：2000年以前成立的企业有656家，占企业总数的14.3%；“十五”期间（2001年—2005年）成立的企业1846家，占总企业数40.4%；2006年以来成立的企业2071家，占总企业数45.3%；2000年以来，每年开业企业单位数成倍增长。
2．民营物业管理企业逐渐成为行业主导力量
物业管理企业由多种经济成分构成，民营物业管理企业由于其经营的灵活性，作为国有企业经营形式的有益补充，无论从企业资质、治理规模，还是从人员素质、结构，以及服务品牌，均得到长足发展，一些优秀企业逐步成为行业发展不可忽视的有生力量。截至2009年底，国有、集体物业管理企业个数仅占企业总数的15.0%，从业人员占29.8%，资产总计占43.5%，主营业务收入占31.5%；以个体私营经济为主的民营物业管理企业个数占84.6%，从业人员占69.7%，资产总计占54.2%，主营业务收入占68.1%。
3．物业管理行业成为吸纳就业的重要渠道
物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广，平均每家企业从业人员30余人，在消化剩余劳动力方面具有天然优势。截止2009年底，山东物业管理企业共吸纳就业人员达13.3万人，是2004年第一次经济普查时的2.95倍，其中女性员工占到40%。今后相当长的一个时期，随着住宅建设的持续快速发展，以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理行业仍将保持快速发展，对增加就业将起到更加积极的推动作用。
4．行业发展与地区经济、城市规模高度相关
物业管理行业的发展与地区经济发展水平、城市规模成正相关关系。山东31.8%的物业管理企业集中在济南、青岛两大副省级城市，两市物业管理企业从业人员占全省的30.3%，资产总计占29.6%，主营业务收入占39.8%。经济社会发展快、城市化水平高的东部城市物业管理企业数量、规模都明显大于中西部地区。
二、物业管理发展存在的问题
随着人民生活水平的提高，人们对物业服务要求的不断提升，与此同时物业管理企业经营成本不断上升，企业规模小、资质水平低等问题逐渐显现，有些已经成为阻碍行业持续健康发展的瓶颈。
1．企业规模小，与经济发展不匹配
第二次全国经济普查资料显示：截止2008年底，山东共有物业管理企业3986家，在全国列第3位，仅次于广东和江苏；从业人员12.6万人，列第6位；主营业务收入111.7亿元，列第5位，山东物业管理行业发展已经走在全国前列。但从企业规模与经营情况看并不容乐观，山东平均每家物业管理企业从业人员31人，在全国列25位，远远低于43人的全国平均水平；平均实现主营业务收入280.2万元，列第8位，也大大低于355.6万元的全国平均水平。
从2008年物业管理企业主营业务收入占地区生产总值、房地产业增加值比重看，山东0.4%和10.7%的水平分别低于全国0.3和5.6个百分点，比广东低0.8和8.7个百分点。落实扩大内需政策，提高服务能力和水平，物业管理行业还要进一步做大做强。
2．企业资质水平低，盈利能力不强
目前，山东四千余家物业管理企业中，仅有56家企业具有一级资质，153家具有二级资质，分别仅占企业总数的1.2%和3.6%；绝大多数的物业管理企业都在三级及以下资质水平。资质水平偏低直接决定了企业的服务质量，随着物业管理市场竞争日趋激烈，有些企业为了不被淘汰，难免会降低成本参与竞争。调查结果显示，58.4%的物业管理企业利润率在5%以下，近三成物业管理企业没有盈利。
3．企业服务不到位与社会认识不足共存，物业管理收费难
物业管理服务费既保证物业管理活动正常运转，也涉及到业主、物业管理人员切身利益。由于社会对物业管理行业认识不足，加之部分物业管理企业服务不到位，物业管理费收取难已是行业中一种常见的现象，直接导致部分物业公司陷入生存困境，管理工作出现恶性循环。调查结果显示，只有半数物业管理企业全额收取了2009年物业管理费，13.3%的企业收取比例不足七成。
4．经营成本不断上升，缺乏税收扶持
物业管理属于典型的劳动密集型行业，企业从业人员报酬占主营业务成本的比例高达60%。近年来，随着社会物价水平的上升，原材料价格、劳动力成本明显增加，物业管理企业运行成本不断增高，行业利润率下降。同时，相比邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业3%的营业税率，利润率较低的物业管理行业税负较重（营业税率为5%）。
三、促进物业管理发展的建议
温家宝总理在今年《政府工作报告》提出：要“大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”发展物业管理服务，推动行业规范有序发展，需要政府主管部门、行业协会以及物业管理企业共同努力。
（一）加大宣传力度，营造良好的物业管理发展环境。要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，宣传《物业管理条例》和物业管理发展形势，引导广大居民树立正确的物业消费意识，充分认识规范物业管理在构建人居环境、促进经济社会协调发展中的意义和作用；加大对物业管理企业的宣传力度，对经营规范、服务优质的企业，应给予政策扶持，鼓励山东物业管理企业走出去，积极参与市场竞争。
（二）研究制定扶持政策，推动物业管理行业健康发展。一是建立物业管理联席会议制度，物业主管部门以及城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等部门各司其责，密切配合，落实管理责任，共同研究解决物业管理面临困难。二是研究制定扶持物业管理企业发展的具体政策，比如根据征求意见情况尽快完善《山东省物业服务收费管理办法》，参照建筑业、邮电通信业等行业给予物业管理企业税收政策支持，制定有效措施解决企业用工困难等。
（三）加强资质管理，规范物业管理市场秩序。行业主管部门要加强物业管理企业资质管理，严肃查处无资质经营行为，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度，严格市场出清机制；以《物业管理条例》和各项规章为依据，继续整顿规范物业管理市场秩序，加大对物业管理活动中违法违规行为的整治力度，依法依规加强对物业管理活动的监督管理，促进行业规范发展。
（四）提升服务水平，推进物业管理产业化进程。物业管理企业要以品牌、标准、服务和效益为重点，通过不断改进服务态度和提升服务质量，提升行业社会认同度和业主满意度；积极引导企业管理创新，通过实行物业管理区域化整合，引导物业管理企业兼并重组，优化配置物业管理资源，实现向技术密集型和服务组织者转变，推进物业管理产业化进程。
