山西晚报记者 柴旭晖
“物业服务不好，物业费就不交！”“收不来物业费，物业服务怎么能干好？”……多年来，各地层出不穷的物业纠纷矛盾已成为社会焦点，物业与业主对簿公堂的新闻时有发生。2022年，太原市两级法院受理该类型案件1732件。2023年1—9月份，此类案件高达1838件，同比增长38%，省城各类物业服务合同类纠纷数量持续上升。
2024年1月1日起，我省新版《住宅物业服务标准》正式实施，在此标准出台不久前，太原市中级人民法院发布了多起物业纠纷司法判决典型案例。针对日常生活中业主普遍反映的物业矛盾和问题，山西晚报记者特别选取了部分典型案例，采访了山西省房地产业协会法律事务部主任、北京中伦文德太原律师事务所律师张秋峰，根据相关法律法规及惯例，为读者提供更加可行、可靠、省钱、省时的解决方案。
张秋峰特别提醒，在日常生活中，业主难免会与物业服务公司产生摩擦。当矛盾产生时，双方应互让互谅，积极沟通，多种方式协调解决问题。如选择通过诉讼途径解决纠纷，则需充分尊重法院生效判决的效力，各方均要严格按照判决的内容履行各自的义务。
A 前期物业服务合同对业主具有约束力
案件回顾：
李某系太原市迎泽区某小区11号楼业主。某物业管理有限公司依据其与某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议对小区提供物业服务。2022年，李某拒绝向物业公司交纳物业费，并以物业公司和某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》没有举行业主听证会，没有举行招投标，没有在小区进行公告，属无效合同，其不受该合同约束为由抗辩。
一审法院认为，根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
案件分析：
本案中，建设单位在该房产项目业主大会尚未成立的情况下，以招标方式选定有资质的某物业管理有限公司，并与之签订《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。
有效成立的合同，各方当事人均应遵守并全面履行，且庭审中物业公司提供的证据可以证实其提供的物业服务基本能够维持小区各项功能的正常运行，李某作为业主也接受了物业公司提供的基础物业服务，那么李某就应当根据法律规定及合同的约定履行交纳物业费的义务，一审法院判决李某依照合同约定支付欠缴的物业费。李某不服提起上诉后，二审法院维持原判。
律师建议：
业内人士介绍，在业主、业主大会选聘物业公司前，建设单位与其所选聘的物业公司签订的物业服务合同，称为前期物业服务合同。很多业主认为自己不是前期物业服务合同的签订方，不承认前期物业服务合同效力，故不应受前期物业服务合同约束。
山西晚报记者注意到，新版《住宅物业服务标准》中，物业服务合同在基本规定部分中显要位置突出强调。其中，明确提出，物业服务人与建设单位依法订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
物业服务因涉及整个小区公共部位、公共设施的维护、养护等，具有公共服务特征。在小区业主委员会成立之前，由业主委托物业公司不具有现实可操作性，而由建设单位聘请物业公司并签订前期物业服务合同更符合实际。
B 物业服务有重大缺陷可酌情减免物业费
案件回顾：
2014年1月，太原某房地产开发有限公司与北京某物业服务有限公司太原分公司签订《前期物业服务合同》。《业主临时管理规约》中“商铺管理规约”规定：“未经有利害关系的业主同意并依法办理相关手续，住宅楼下的商铺不得从事排放大气污染物、水污染物、恶臭、油烟、异味、噪声、振动、热污染、光、电磁波辐射等足以影响到有利害关系的业主身心健康和正常生活的经营项目。”冀某某以楼下的商铺未经其同意用于饭店经营，延期交纳物业费，北京某物业服务有限公司太原分公司催要并经双方协商后，冀某某交纳了截至2020年12月31日欠付的50％的物业费，2021年1月1日至2022年3月31日期间的物业费至今未交纳。北京某物业服务有限公司太原分公司诉至法院要求支付物业费及违约金，但对冀某某反映的其楼下饭店油烟、噪音影响冀某某生活的事实无异议。
一审法院认为，根据《民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当小区业主发现物业公司在物业服务过程中存在的问题，通过正当渠道提出时，物业公司应及时采取补救措施，制止不良后果或影响的继续发生，并通过积极沟通与业主建立良性互动，不断提高服务质量。本案中，冀某某不同意楼下商铺开饭店，认为饭店的油烟、噪音对其生活造成了恶劣影响，北京某物业服务有限公司太原分公司也认可相关事实，但对楼下饭店违反本合同和临时管理规约的行为，未履行告知、劝说和建议等督促其改正的义务，亦未采取任何减轻不良影响的补救措施，同时结合双方此前经协商交纳50％的物业费的事实，一审法院判决冀某某应交纳2021年1月1日至2022年3月31日期间物业费的50％。北京某物业服务有限公司太原分公司不服提起上诉后，二审法院维持原判。
案件分析：
作为物业服务合同的当事人，物业公司有为业主提供物业服务的义务。如物业公司提供的物业服务不存在影响业主基本生活质量的缺陷问题时，那么业主不能仅以物业服务质量存在瑕疵为由认为物业公司构成根本违约，从而拒交物业费。但如果提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，确实对业主的生产、生活造成根本性影响，物业公司构成全面、长期违约，达到根本违约，根据权利义务对等原则，法院可酌情减免业主部分物业费。
律师建议：
业主对物业服务过程中提出的各种建议和意见，既是对物业公司工作的督促和鞭策，也是物业公司改善服务的出发点，物业公司应认真对待业主的意见和建议，采取措施及时改善相关服务，提升服务质量，消除业主怨气，避免陷入法律对抗和情绪对抗。业内人士介绍，对于本案来说，业主认为住宅楼下的商铺影响了业主身心健康和正常生活，且在《业主临时管理规约》中“商铺管理规约”有了相关规定，业主可以要求物业公司及时采取补救措施，制止不良后果或影响的继续发生，对于已经发生的影响，可以要求物业公司赔偿，减免一段时间内的物业费就是相应的赔偿。
C 业主单方解除合同必须履行法定程序
案件回顾：
2012年11月，长风某小区业主管理委员会与山西某物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定了相应的委托管理事项，期限为五年。合同到期后，双方未续签，但从2017年11月起一直由原物业公司进行物业服务。后该小区未成立新一届业主委员会，现小区90户业主共同委托宁某等三名业主代表其行使业主权利，以该物业公司存在多项违约事由，主张更换物业公司，并将山西某物业管理有限公司诉至法院。
一审法院认为，依据《民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但物业服务合同为不定期。”本案中，物业公司服务期限届满后，仍继续为案涉小区提供物业服务，故物业公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》继续有效，物业公司与案涉小区全体业主和其他物业使用人仍为物业服务合同关系。
案件分析：
“业主享有单方解除物业服务合同的权利，但业主行使单方解除权必须按法律规定的程序进行。”张律师表示，业主单方解除物业服务合同时，依照《民法典》第二百七十八条之规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。据了解，本案小区共1603户，现仅有90户业主提起诉讼要求解除物业合同，不符合法律规定的相关程序要求，故一审法院驳回宁某等90人要求解除与物业公司之间的物业服务合同的诉讼请求。宁某等90人不服提起上诉后，二审法院维持原判。
律师建议：
《民法典》明确了合同解除权属于全体业主，亦明确了业主合同解除权行使的法定条件即需要达到相应比例业主的表决同意。本案中，部分业主不满物业公司的物业服务质量要求解除物业合同，需依照《民法典》第二百七十八条之规定履行法定程序，才能产生全体业主解聘物业服务人的意思效果，才符合该条法律规定的立法要义。
D 解决物业纠纷还有其它方案可选
据统计，2020年，太原市两级法院一、二审共受理物业纠纷案件805件，审结800件；2021年，一、二审共受理案件1346件，审结1257件，增幅67%；2022年，一、二审共受理案件1732件，审结1630件，增幅29%；2023年1至9月，一、二审共受理案件1838件，审结1558件，同比增长38%。其中，物业公司起诉业主催缴物业费的案件平均占87%以上，为主要案件类型，其余案件主要涉及小区内的财产侵权纠纷、小区停车位、维修纠纷以及业主委员会撤销权纠纷等类型。物业纠纷案件中反映最多的问题是物业费缴纳、物业服务质量等。
“首先，作为服务型企业的物业公司应当尊重业主的合理诉求和意见，切实提高物业管理水平，为业主提供优质服务。同时，缴纳物业费是业主应尽的义务，业主不应该以拒缴物业费的方式来表达对物业公司的不满。”针对物业服务中遇到的问题，张律师也对各方给出了自己的建议：“本着溯源治理，多元解纷的原则，业主与物业之间的纠纷，可以有多种途径解决。”张律师介绍，对于业主来说，如果认为物业服务公司存在不按照合同约定履行其义务的情况，可以随时要求物业服务公司继续承担履行、采取补救措施等违约责任；仍未解决，业主可以通过业主委员会反应问题，协商要求物业服务公司继续承担履行、采取补救措施等违约责任；如果所在小区没有成立业主委员会，业主可以向所属街道办事处牵头成立的由办事处相关工作人员、居民委员会相关工作人员及业主代表等组成的物业管理委员会反应问题，协商要求物业服务公司继续承担履行、采取补救措施等违约责任。张律师介绍，2022年12月，山西省住房和城乡建设厅发布了《物业管理委员会组建运行办法（试行）》，其中明确提出，物业管理委员会临时代行业主委员会部分相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。“这是针对业主委员会无法成立的情况下，为了保证业主合法权益的一种方式。”
如果通过上述几种方式不能协商解决问题，双方均可以向街道办事、居民委员会或相关的人民调解委员会反应问题，调解解决。“有的小区既没有物业委员会，也没有物业管理委员会，协商无果的情况下，业主可向物业管理协会与市场监督管理部门联合授牌的房地产消费者维权机构申请调解解决，这也是很好的一个解决渠道。”张律师介绍，以其所在的山西省房地产业协会消费者维权工作站为例，有专业的法律人士诉调对接，调解成功后出具的裁定书，是具有法律效应的。当然，如果通过以上方式，仍然无法协商、调解解决的争议问题，双方都可以通过提起诉讼解决。
许多业主认为，物业公司存在诸如服务标准不透明、收费依据不明确、物业服务不到位等多种问题，在多次与物业公司交涉未果的情况下，逐渐对物业公司产生了积怨。“如何避免物业纠纷多发的现象？最好的办法就是双方都要严格按照签订的合法有效的物业管理合同履行职责，对于合同没有约定事项，双方要严格遵守《民法典》、国务院物业管理条例和地方物业管理条例等相关法律法规、规章及规范性文件的规定办理，减少争议和纠纷，促进小区和谐。”张律师介绍，对于物业服务确有问题的物业公司，业主也可以通过业主委员会行使单方解除物业服务合同的权利，履行法定程序后可以更换物业，不宜仅仅通过拒缴纳物业费进行对抗，这样的做法并不能有效维护业主的合法权益。
来源：山西晚报
